La garantie-633

assurance prêt immobilier - offre MAGE

Pour consentir un prêt, les organismes prêteurs exigent des garanties fournies par l'emprunteur pour accorder un financement . Les créanciers s'entourent de ces garanties pouvant aller jusqu'à la mise du bien aux enchères en cas d'absence de paiements des échéances.

Ces garanties peuvent prendre plusieurs formes

  • La garantie hypothécaire
  • La caution physique
  • La caution morale :
    - Crédit logement
    - Sociétés de cautionnement
    - Caution organismes préteurs
    - Autres
  • Le nantissement

1. La garantie hypothécaire

Il peut s'agir :

  • soit d'une hypothèque
  • soit du privilège de prêteur de deniers

Ces deux garanties consistent à empêcher l'emprunteur de disposer de son bien sans l'accord du créancier tant que le remboursement total de l'emprunt n'est pas assuré.

Le privilège de prêteur de denier est moins coûteux que l'hypothèque. Il est exonéré de la taxe de publicité foncière de 0,715% du montant du prêt et accessoires*. Il est demandé par les créanciers quand il s'agit d'acquisition d'un bien réel fini (logement ancien ou neuf). L'hypothèque est souvent exigée pour un bien non réel, crédit relais in fine, prêt pour travaux ou pour construction, rachat de crédit,…
*terme utilisé pour désigner les frais annexes comme les intérêts, frais de dossier, etc.

Dans les deux cas, ces garanties doivent faire l'objet d'enregistrement au bureau de conservations des hypothèques dont les frais se situent entre 0,8 % et 1,3 %. Elles constituent une garantie au créancier et lui permet de demander la vente du bien aux enchères pour se faire payer sur le prix de vente en cas de manquement de l'emprunteur à honorer les échéances.

Pour disposer de son bien, une mainlevée d'hypothèque est nécessaire. Cette mainlevée occasionne des frais. La mainlevée est acquise automatiquement sans frais un an après le paiement de la dernière échéance du prêt.

La mainlevée  est obligatoire :
- en cas de sortie anticipée du prêt par exemple pour une revente,
ou
- dans l'année qui suit le terme du prêt.

La mainlevée est un acte juridique enregistrée par le conservateur des hypothèques, comme l'inscription, à la demande du notaire.

2. La caution solidaire

Plusieurs types de cautions existent. Quelle que soit sa nature, son intérêt réside dans le fait qu'elle évite les frais hypothécaires.

Caution physique: Une caution solidaire est appelée «caution physique» quand elle est apportée par un individu (parent, ami, etc.) qui se constitue garant pour le paiement des échéances au cas où ses dernières ne seraient pas honorées par l'emprunteur.

Cette décision est très lourde de conséquences pour le cautionnaire. Il faut bien réfléchir, simuler une situation d'impayés et les conditions de remboursements dans lesquelles se trouverait le garant avant de se porter cautionnaire.

Cette garantie ne satisfait guère les créanciers. Elle reste une option rarement acceptée puisqu'elle ne constitue pas une garantie sans faille.

Caution morale : La «caution morale» est apportée plutôt par un organisme ou société se portant garant, moyennant des frais, pour honorer le paiement des échéances en cas de défaillance de l'emprunteur et ou du co-emprunteur.

Les organismes prêteurs, pour s'entourer de toutes les garanties, se limitent à exiger une caution morale.

2.1 - Qui peut apporter une caution morale

• la caution du «Crédit logement »
 
Le crédit logement est un établissement financier filiale des grands réseaux bancaires, spécialisé dans l'apport de la garantie «caution» exigée par les banques présentant ainsi une alternative à la garantie hypothécaire. Il s'agit actuellement de l'acteur principal sur le marché en matière de cautionnement des prêts immobiliers.

Fonctionnement :
Il s'agit d'une société qui en contre partie de frais assure le cautionnement du prêt.
Les frais sont composés d'une commission de cautionnement fixe servant à la rémunération de la société et d'une participation au «fond de garantie mutuel»* dont une partie est remboursable et est restituable en fin de prêt.

* contribution à un fond commun proportionnelle au montant de prêt qui sert à venir en aide et à régler les problèmes de remboursement des adhérents.

Les frais sont en fonction de l'âge selon deux barèmes, barème classique pour les plus de 37 ans et barème INITIO pour les mois de 37 ans.

En général, ils représentent 1,20% du montant du prêt.

Exemple : selon le simulateur du «crédit logement» pour un prêt de 200 000€ le coût initial est de 2000€ environ (1%) pour une partie restituable en fin de prêt représentant environ 0,4% soit un coût final de 0 ,6% environ.

Pour plus de renseignements ou simulation cliquez ici www.creditlogement.fr

La banque se charge du montage du dossier en prenant directement contact avec le crédit logement.

• Les autres sociétés de cautionnement

Ces Sociétés sont fondées par des organismes bancaires et généralement propres à chaque banque. Nous citons la SACCEF pour les caisses d'Epargne, la CAMCA pour le Crédit Agricole, la BRED HABITAT pour la BRED, CHM pour le Crédit Mutuel etc.)

La caution apportée par ces organismes occasionne des frais allant de 1 à 1,5 % du montant du prêt.
Pour certains les frais sont fixes et non restituables, pour d'autres les frais se décomposent en frais fixes et en frais restituables* en totalité ou en partie selon l'organisme de cautionnement.
La partie restituable ne s'effectue à la date de l'échéance du prêt ; son pourcentage est en fonction de la sinistralité occasionnée.

Certaines banques mutualistes ne facturent pas les frais de caution sous réserve de devenir actionnaire ou sociétaires de ce même organisme prêteur. Ce choix de garantie ne saurait être privilégié que si l'offre globale de prêt incluant tous les frais* présente les mensualités les plus faibles pour l'emprunteur.

* remboursement capital, accessoires, intérêts, frais de dossier, achat d'actions, assurance, etc.

• Les autres possibilités de cautionnement

Un bon nombre de mutuelles de fonctionnaires et d'entreprises publiques, apportent la caution solidaire à leurs adhérents moyennant souvent une cotisation.
En ce qui concerne les personnels des ministères de l'Education nationale, de l'Enseignement supérieur, de la Recherche, du Ministère de la Culture et de la Communication, de la Jeunesse et Sport, il faut savoir que les règles et conditions imposées par les mutuelles sont très strictes.
(plafond de crédit, type de crédit, taux d'endettement, situation professionnelle de l'adhérent, créancier agrée, etc.), Les formalités sont lourdes et le délai de réponse est relativement long.

Cette solution payante est dans la majorité des cas, moins intéressante que la caution «crédit logement» du fait de son coût, du délai d'acceptation du dossier, du plafonnement du montant cautionné (ce qui oblige l'emprunteur à faire appel à un deuxième organisme de cautionnement).

3. Le nantissement

Le nantissement consiste à apporter des biens par le prêteur en guise de garantie (actions, parts de sociétés, contrat d'assurance vie, fonds de commerce). Le bien redevient la propriété de l'emprunteur  après le remboursement total du prêt. Ce type de garantie reste exceptionnel (particulièrement pour le personnel fonctionnaire). Nous ne faisons que le citer pour information.